Thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn: hướng dẫn vẫn rối

TT - Chính sách thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn vẫn chưa đạt được ngưỡng hợp lý dù Tổng cục Thuế đã có văn bản hướng dẫn. Phản ứng chung của thị trường bất động sản là tiếp tục nghe ngóng hoặc tìm hướng điều chỉnh để tránh bị thuế cao.

Hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn bị tắc ở khâu nộp thuế. Trong ảnh: căn hộ khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, Q.7, TP.HCM - Ảnh: H.T.Vân

>> Khai thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn ở đâu?
>> Thu thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn: Ít người nộp hồ sơ
>> Nộp thuế TNCN chuyển nhượng đất tái định cư
>> Thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn: Lại vướng nơi chủ dự án
>> Thuế TNCN chuyển nhượng hợp đồng góp vốn: Khó nộp theo 2%

Một số hợp đồng chuyển nhượng đang triển khai thì bị tắc vì vướng thủ tục thuế.

Không nhất quán trong nguyên tắc thuế

Hiện cơ quan thuế đang áp hai phương pháp tính thuế là 2% trên giá trị chuyển nhượng và 25% trên chênh lệch giữa giá bán trừ giá mua cộng chi phí cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản và chuyển nhượng hợp đồng góp vốn. Thế nhưng cơ quan thuế lại có hai cách hành xử khác nhau theo hướng có lợi cho cơ quan thuế và bất lợi cho người nộp thuế.

Với trường hợp chuyển nhượng bất động sản có chủ quyền, cơ quan thuế đưa ra yêu cầu người chuyển nhượng phải chứng minh để được nộp thuế theo cách tính 25% trên chênh lệch, còn không sẽ bị áp mức thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng.

Ngược lại, với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thường là nộp thuế theo cách tính 25% trên chênh lệch không có lợi bằng 2%, cơ quan thuế lại yêu cầu người dân phải chứng minh ngược lại là không đủ điều kiện để nộp thuế 25% trên chênh lệch.

Từ đó đã dẫn đến khó khăn cho người nộp thuế vì thực tế chứng minh đủ điều kiện để nộp thuế theo 25% thì dễ vì chỉ cần chứng từ, hóa đơn, nhưng chứng minh đủ điều kiện nộp theo 2% thì khó vì không rõ cần giấy tờ gì. Nhiều trường hợp người nộp thuế nói “được rồi, rõ rồi” nhưng cơ quan thuế lại nói không.

Có một thực tế là cơ quan thuế cũng lúng túng khi xác định cách tính thuế, trong khi quyết định cách 25% hay 2% sẽ dẫn đến Nhà nước thu thêm được thuế hoặc người dân được lợi. Trong trường hợp này, cơ quan thuế xử lý theo hướng an toàn cho mình là Nhà nước thu thêm được thuế, đẩy cái khó về phía người dân.

Nếu Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế xác định một nguyên tắc trong hành thu thuế bất động sản, hoặc là có lợi cho Nhà nước, hoặc có lợi cho người dân thì mọi việc sẽ đơn giản cả cho cơ quan thuế và người nộp thuế.

Số thuế phải nộp cao hơn khi tính thuế trên cả phần vốn chưa góp

Hợp đồng trị giá 4 tỉ đồng, đã góp 1,2 tỉ	Cách tính thuế	Thuế phải nộp
Theo cách tính của cơ quan thuế	4 tỉ x 2%	80 triệu đồng
Chỉ tính trên vốn thực góp	1,2 tỉ x 2%	24 triệu đồng

Thu thuế cả phần vốn chưa góp

Nếu thủ tục và phương pháp tính thuế đang làm rối người chuyển nhượng thì cách tính thuế lại đang góp phần làm thị trường bất động sản đóng băng khi thuế thu trên cả phần chưa góp của hợp đồng góp vốn.

Theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, chỉ có trường hợp nộp thuế trên chênh lệch 25% mới được loại trừ phần vốn chưa góp, chỉ tính trên phần vốn thực góp. Với hướng dẫn này, cơ quan thuế địa phương hiểu rằng với mức thuế nộp 2% thì không được trừ phần vốn chưa góp mà phải tính trên cả giá trị hợp đồng đã ký ban đầu.

Ví dụ ông A có hợp đồng góp vốn mua căn hộ trị giá 4 tỉ đồng nhưng mới góp được 30%, tương đương 1,2 tỉ đồng. Khi chuyển nhượng, thuế 2% được tính trên 4 tỉ đồng chứ không được tính trên phần vốn thực góp 1,2 tỉ đồng, quy định này khiến thuế mà cá nhân phải nộp tăng lên rất nhiều.

Cách tính thuế này đã tính thuế trên cả doanh thu dự kiến phát sinh trong tương lai. Ông A cam kết góp 4 tỉ đồng nhưng mới chỉ góp có 1,2 tỉ đồng và đã chuyển nhượng cho người khác, người này sẽ tiếp tục thực hiện phần cam kết góp vốn cho đủ 4 tỉ đồng nhưng ông A vẫn phải nộp đủ thuế cho toàn bộ phần vốn mà mình đã cam kết góp. Nếu theo nguyên tắc thuế chỉ tính trên những gì đã phát sinh, việc cơ quan thuế áp luôn 2% trên giá trị hợp đồng đã khiến người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải chịu thuế suất rất cao chứ không chỉ là 2%.

Cơ quan thuế giải thích vì thuế 2% là một hình thức thuế khoán nên không thể tính chi li là tách phần vốn chưa góp như với trường hợp nộp thuế 25% trên chênh lệch. Nhưng lý lẽ này cũng không ổn. Cơ quan thuế có quyền khoán thuế, áp đặt thuế. Thế nhưng để tránh lạm thu, cơ quan thuế phải thực hiện nhiều bước trước khi ấn định thuế để đảm bảo thuế thu đúng, thu đủ, không lạm thu. Như việc khoán thuế với các hộ kinh doanh cá thể phải có hiệp thương, qua hội đồng tư vấn thuế phường xã, phải niêm yết công khai để mọi người góp ý...

Ở trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, cơ quan thuế áp 2% trên giá trị hợp đồng là không sai, nhưng tính trên cả phần vốn chưa góp gần như không nhận được sự đồng tình của người nộp thuế cũng như nguyên tắc thuế.

Khá nhiều chuyên gia không đồng tình với quan điểm đánh thuế 2% trên cả giá trị hợp đồng là một cách điều tiết để chống đầu cơ bất động sản. Theo các ý kiến này, nếu muốn chống đầu cơ phải có luật rõ ràng. Không thể để cơ quan thuế vận dụng cách thu 2% dưới danh nghĩa chống đầu cơ. Thực tế, việc thu 2% trên giá trị hợp đồng chỉ nhằm giảm bớt công việc cho cơ quan thuế khi chỉ cần căn cứ vào hợp đồng chính là có thể tính thuế mà không cần phải kiểm tra thực tế đã góp được bao nhiêu.

Nếu buộc phải tính thuế trên phần vốn thực góp, cơ quan thuế phải “trông” vào chủ đầu tư để họ xác nhận số vốn mà cá nhân đã thực góp. Mà việc góp vốn thay đổi hằng tháng vì thế quản lý sẽ khó hơn, không loại trừ chủ dự án xác nhận không đúng... Nhưng nhẹ việc cho cơ quan thuế mà lại đụng đến túi tiền của dân và làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thì cần phải xem xét lại.

PHẠM XUÂN

Thứ Tư, 14/10/2009, 08:50

Kiến nghị nhiều biện pháp xử lý vi phạm đất đai

TT (TP.HCM) - Cần quy định chế độ quản lý, sử dụng đất an ninh quốc phòng kết hợp làm kinh tế cho rõ ràng, cụ thể. Đây là một trong số nhiều kiến nghị của UBND TP.HCM vừa được gửi đến Bộ Tài nguyên - môi trường về một số biện pháp xử lý vi phạm pháp luật đất đai ở TP.

Không ít đất quốc phòng đã được sử dụng "làm kinh tế" - Ảnh tư liệu của Tuổi Trẻ

Theo UBND TP.HCM, thực tế có một số khu đất an ninh quốc phòng tự chuyển mục đích đất quốc phòng sang đất sản xuất kinh doanh nhưng không xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, không chuyển sang hình thức giao thuê đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

UBND TP cũng kiến nghị: “Nếu không sử dụng đất trong 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư... thì cho phép UBND TP thu hồi đất. Khi phát hiện tổ chức sử dụng đất có sai phạm, Sở Tài nguyên - môi trường cùng UBND cấp xã, huyện kiểm tra hiện trạng thực tế và làm việc với tổ chức sử dụng đất, lập biên bản, báo cáo đề xuất UBND cấp tỉnh thu hồi. Với các trường hợp này lâu nay muốn thu hồi đất phải có kết luận thanh tra.

Tuy nhiên, theo UBND TP, để có được kết luận thanh tra cuối cùng đôi khi mất thời gian quá dài.

QUỐC THANH

Phú Mỹ Hưng đề xuất hai phương án nộp tiền sử dụng đất

TT - Công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng (Công ty PMH) vừa báo cáo UBND TP.HCM một số vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất tại dự án khu đô thị mới PMH. Theo đó, công ty đã đề xuất với UBND TP hai phương án nộp tiền sử dụng đất.

Một góc khu căn hộ Sky Garden, khu đô thị Phú Mỹ Hưng - Ảnh: H.TR.

Theo giải thích của Công ty PMH về việc một số khách hàng ký hợp đồng mua nhà đã lâu nhưng đến nay mới làm thủ tục cấp giấy chủ quyền là do khu vực có thay đổi quy hoạch và đến cuối năm 2007 TP mới phê duyệt điều chỉnh quy hoạch này. Bên cạnh đó, Công ty PMH cũng đề xuất chuyển đổi một số lô đất ở sang công cộng và ngược lại nên một số khách hàng mua nhà, đất tại các khu vực này cũng bị chậm cấp giấy chủ quyền.

Ngoài hàng trăm khách hàng đang phản ứng về tiền sử dụng đất, Công ty PMH cho biết còn 88 trường hợp đã nộp hồ sơ từ năm 2008 và đang làm thủ tục để cấp giấy chủ quyền, vì vậy các trường hợp này có thể bị áp theo bảng giá đất năm nay hoặc năm tới, tùy theo thời điểm cấp giấy chủ quyền. Do vậy công ty kiến nghị các trường hợp này được áp dụng bảng giá đất năm 2008 để đóng tiền sử dụng đất.

Công ty PMH cũng lý giải rằng phần đất thuộc khu đô thị PMH hiện nay trước đây Công ty phát triển công nghiệp Tân Thuận (đối tác liên doanh trong PMH) đã trả hết tiền thuê trong 50 năm. Nay người mua nhà tại đây phải nộp thêm 100% tiền sử dụng đất thì sẽ không bình đẳng vì người mua nhà, đất tại các dự án khác hiện nay không phải nộp thêm số tiền này. Chưa kể như vậy Nhà nước thu thêm một lần tiền sử dụng đất nữa đối với phần đất đã góp vốn.

>> Phú Mỹ Hưng chưa nhất trí cách giải quyết của TP.HCM >> Vụ tiền sử dụng đất cao tại Phú Mỹ Hưng: Đề xuất nộp theo thời điểm ký hợp đồng >> Mua nhà tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng: Nỗi khổ của cư dân “VIP” >> Giải quyết khiếu nại việc thu tiền sử dụng đất tại Phú Mỹ Hưng >> Hợp thức hóa nhà, đất tại Phú Mỹ Hưng: Phải đóng 100% tiền sử dụng đất >> Chới với tiền sử dụng đất tại Phú Mỹ Hưng

Nếu bảng giá đất điều chỉnh bằng với giá thị trường thì khách hàng sẽ không đồng ý trả hai lần (một lần trả khi mua nhà và một lần nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chủ quyền) để được quyền sử dụng đất tại PMH.

Công ty PMH đề xuất UBND TP hai phương án. Một là cấn trừ tiền mua nhà mà khách hàng đã nộp cho Công ty PMH vào tiền sử dụng đất, mức cấn trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Hai là theo quy định hiện nay, nhà đầu tư đã trả tiền thuê đất một lần xem như đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất tại dự án, do vậy người mua nhà tại dự án PMH không phải nộp thêm tiền sử dụng đất.

Như vậy cả hai phương án mà Công ty PMH đưa ra thì hầu hết khách hàng không phải nộp thêm tiền sử dụng đất (trừ trường hợp nhà PMH bán rẻ hơn số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định hiện nay nếu áp dụng theo phương án 1).

Tuy nhiên theo công ty này, do đặc điểm lịch sử của dự án PMH cũng như việc thay đổi quy hoạch nên kiến nghị TP xem xét cho khách hàng ký hợp đồng mua nhà từ năm 2009 trở về trước được tính tiền sử dụng đất theo thời điểm ký hợp đồng.

Theo Công ty PMH, việc này đã có tiền lệ khi UBND TP từng cho khoảng 3.600 khách hàng mua nhà tại đây được đóng tiền sử dụng đất là 26.000 đồng/m², khi bảng giá đất mới có thay đổi. Bên cạnh đó xem xét cấn trừ, giảm tiền sử dụng đất cho khách hàng sao cho hợp tình hợp lý. Ngoài ra đề xuất điều chỉnh bảng giá đất năm 2009 của khu vực PMH bằng năm 2008 và chưa tăng giá năm 2010 trong thời gian chờ giải quyết những bất hợp lý hiện nay.

Công ty Phú Mỹ Hưng phải nộp Trong quy định về cơ chế và phương thức kinh doanh của Công ty PMH do UBND TP.HCM ban hành năm 2002 quy định: Công ty PMH được quyền quyết định giá và thu tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cơ sở hạ tầng và tiền cho thuê đất có cơ sở hạ tầng từ khách hàng theo từng thời điểm. Nhưng công ty này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Như vậy theo quy định này, có thể hiểu Công ty PMH phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, còn giá bán với khách hàng ra sao (có tính tiền sử dụng đất hay không) do công ty quyết định.

P.HUY - D.N.HÀ